Foncier

Face aux enjeux de gestion économe de l'espace et de lutte contre l’artificialisation des sols, au renchérissement des prix des terrains, aux besoins de production de logements en zones tendues, la question foncière est au cœur des problématiques d’aménagement territorial et s’impose de plus en plus comme une des priorités des politiques publiques locales.

A ce titre, elle mobilise tous les acteurs de l’environnement, de l’urbanisme, de la construction, qu’ils soient publics ou privés. De l'encadrement à la cession du foncier (en passant par son acquisition, sa gestion...), de nombreux outils permettent aux collectivités d’intervenir dans ce domaine, à toutes les étapes d’un projet d’aménagement : pour développer une politique de sobriété foncière, maîtriser les terrains et mettre en œuvre de manière cohérente leurs projets d’aménagement, mobiliser du foncier constructible répondant aux besoins du territoire ou encore pour peser sur les prix. Pour être efficaces, toutefois, ces outils demandent à être coordonnés et à s’inscrire dans le cadre d’une véritable stratégie foncière de long terme mise en œuvre par les collectivités ou leurs partenaires.

 

Identifier des outils pour...

Connaître son territoire et ses enjeux

La connaissance du foncier est en enjeu majeur et préalable aux démarches de projet. Cette connaissance s’organise et se hiérarchise en intégrant plusieurs dimensions : état du foncier, appartenance des terrains, types d’occupation, classement dans le document d’urbanisme, caractéristiques, enjeux et contraintes, évolutions passées et mutations possibles et/ou envisagées… L'analyse qui en découle permet de comprendre le territoire et de concevoir une politique et une stratégie foncières.

S'appuyer au besoin sur certains acteurs

La mobilisation du foncier concerne de très nombreux acteurs : porteurs de projets en recherche de foncier, propriétaires de biens immobiliers, observatoires du foncier... Dans ce cadre, certains acteurs peuvent plus particulièrement aider les collectivités à mobiliser et valoriser le foncier (établissement publics foncier, sociétés pour l'aménagement du foncier, conservatoires...). Certains réseaux et communautés dans les domaines de l'aménagement peuvent aussi aider, en partageant des retours d'expériences sur l'intégration des questions foncières dans l'aménagement.

S’assurer de la maîtrise foncière pour maîtriser le projet

Les intérêts d’une maitrise foncière préalablement à l'élaboration d'un projet d'aménagement sont nombreux, mais ils dépendent avant tout du degré d’implication de la collectivité et des moyens dont elle dispose pour y répondre. Il existe plusieurs outils permettant de s’assurer de la maîtrise foncière sans pour autant s’en rentre toujours propriétaire. La nature et l’état d’avancement du projet mais aussi le mode de réalisation qu'elle souhaite voir adopter, ou encore les relations avec les acteurs publics ou privés du projet (propriétaires fonciers, aménageurs, bailleurs, promoteurs…), sont autant de critères de choix entre ces différents outils.

Acquérir le foncier

L’acquisition (totale ou partielle) du foncier d’une opération constitue souvent un enjeu stratégique pour les collectivités territoriales, et ceci à plus d’un titre -négociation avec les propriétaires et les promoteurs, maitrise du programme, impact sur les prix d’achats et de revente… Pour la collectivité comme pour certains établissements publics, il existe de nombreux outils pour acquérir le foncier : le choix entre ces outils dépendra notamment du niveau d’avancement du projet, de la nature même du projet, du niveau d’ambition et de contrôle que se fixe la collectivité, ou encore de sa capacité financière et de son ingénierie. Une analyse préalable est donc nécessaire pour choisir la voie la plus pertinente et efficace pour maîtriser son foncier.

Gérer le foncier en vue de son aménagement

La gestion et l’aménagement du foncier est souvent un préalable indispensable à sa valorisation et à la mise en œuvre d’un projet d’aménagement opérationnel. En fonction de l’état du terrain mais aussi de la nature du projet, différents outils existent afin d’organiser, de modifier les terrains, de les diviser ou encore d’inclure de nouveaux aménagements à l’existant. Certains de ces outils permettent d'aborder en même temps la division foncière et le projet de construction ou d'aménagement.

Dissocier le foncier de l'immobilier

Face aux évolutions élevées des prix de l’immobilier et du foncier enregistrées ces dernières années, il est souvent devenu difficile d’assurer l’équilibre économique des opérations de construction. La dissociation entre foncier et immobilier permet de faire l’économie du coût d’acquisition des terrains. Elle peut ainsi rendre plus attractif le prix du bâti (mais aussi, côté logements, faciliter le développement du parc de logements sociaux et l’accession sociale à la propriété). Elle permet également de conserver une maîtrise publique du foncier sur le long terme. Dans certains cas, cette dissociation peut aussi être utilisée pour permettre la gestion temporaire de zones sous contraintes.

Céder et valoriser le foncier

En vue de la réalisation d’un projet sur un foncier lui appartenant, la collectivité territoriale doit le plus souvent, au préalable, céder ce foncier à l’aménageur ou au constructeur à qui elle confie la réalisation de l’opération. Le choix du mode de cession est fréquemment déterminant dans le lancement et la réussite de l’opération. Selon la nature du projet, la complexité du programme exigé ou encore la configuration du foncier, plusieurs modalités de cession peuvent être envisagées. Certaines d’entre elles engagent l’acquérant à la réalisation de travaux ou permettent d’atteindre un équilibre économique de l’opération. D’autres enfin anticipent le mode de gestion du foncier et du bâti après réalisation. Suivant les projets envisagés, l’utilisation d’outils de valorisation peuvent aussi être mobilisés sans nécessité de se défaire du foncier.

Mobiliser la fiscalité et rechercher des financements

Pour conduire leurs stratégies foncières, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale disposent de nombreux outils fiscaux, en complément des actions foncières "classiques". Il s’agit d’en faire connaître les utilisations possibles et d'analyser leurs effets de levier sur le marché foncier local. Différents outils peuvent être identifiés au gré de la vie d’un terrain, que ce soit au moment de l'acquisition de ce terrain, à l'occasion de son aménagement, en lien avec sa détention ou son occupation, ou au moment de sa vente. Les stratégies foncières des collectivités peuvent également passer par la recherche de financements.

Suivre et évaluer la mise en oeuvre de la stratégie foncière

En complément du suivi du foncier (voir les outils pour "Connaître son territoire et ses enjeux"), suivre et évaluer la mise en oeuvre des actions retenues aide à mesurer l'efficacité de ces actions, à identifier plus facilement ce qui marche et à repérer, le cas échéant, des pistes d'amélioration ou des effets à corriger. Ce processus s'appuie essentiellement sur des indicateurs, des observatoires et des bilans périodiques.

Cibler des outils pour la sobriété foncière et la lutte contre l'artificialisation

Voir les outils repérés pour favoriser la sobriété foncière et la lutte contre l'artificialisation des sols dans l'aménagement : observatoire de l'artificialisation des sols, documents d'urbanisme (SRADDET, SCoT, PLU et PLUi...), périmètres de protection des espaces naturels et agricoles périurbains (PENAP), nature en ville...

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