En quelques phrases :
Conçu pour les opérations d’aménagement à long terme, l’outil zone d’aménagement différé (ZAD) est un outil de préemption qui peut être utilisé pour de nombreux opérations d’aménagement. Il peut être mobilisé notamment :

• sur tout ou partie du périmètre de l’opération d’intérêt national (OIN) ;
• pour constituer des réserves foncières afin de réaliser l’opération projetée ;
• pour les grandes opérations d’urbanisme (GOU) ;
• dans le cadre des contrats prévus à l’article L. 350-1 du code de l’urbanisme pour la réalisation d’un projet d’intérêt majeur qui comporte la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement et, le cas échéant, de projets d’infrastructure.

Les zones d’aménagement différé (ZAD) peuvent être créées :

• par le préfet de département, sur proposition ou après avis de la commune et après avis de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Toutefois, en cas d’avis défavorable de la commune ou de l’EPCI compétent, la ZAD ne peut être créée que par décret en Conseil d’Etat ;
• par l’EPCI à fiscalité propre compétent, après avis des communes incluses dans le périmètre de la zone. Néanmoins, en cas d’avis défavorable d’au moins une de ces communes, la ZAD ne peut être créée que par arrêté préfectoral ;
• et, dans le périmètre de la métropole du Grand Paris, par les EPCI dénommés "établissements publics territoriaux", à condition de rester en dehors des périmètres fixés par le conseil de la métropole du Grand Paris pour la mise en œuvre des opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain, et après avis des communes concernées par le périmètre de la ZAD. En cas d’avis défavorable d’une commune, la zone d’aménagement différé ne peut être créée que par arrêté préfectoral.

Les ZAD permettent d’ouvrir un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de six ans renouvelable à compter de la publication de l’acte qui a créé la zone. A noter cependant une exception à cette durée : pour les grandes opérations d’urbanisme (GOU), l’exercice de ce droit peut se faire pendant une période de 10 ans, renouvelable une fois.

L’acte créant la ZAD comporte le périmètre de la zone clairement délimité et désigne le titulaire du droit de préemption qui peut être :

• soit une collectivité publique (État, région, département, commune) ou un établissement public y ayant vocation,
• soit le concessionnaire d’une opération d’aménagement.

Entre le début du projet de ZAD et la création effective de cette ZAD, le préfet peut toutefois prendre un arrêté délimitant le périmètre provisoire de la zone qui lui permet, pendant cette période transitoire, d’exercer un droit de préemption dans ce périmètre ou de désigner un autre titulaire de ce droit.

Pour en savoir plus :
Vous pouvez notamment consulter notre "fiche outils sur les ZAD"

Textes de référence :
Principalement les articles L. 212-1 à L. 212-5, L. 213-1 à L. 213-18, R. 212-1 à R. 212-6 et R. 213-1 à R. 213-3 du code de l’urbanisme.
Mais aussi de nombreux autres articles du code de l’urbanisme concernant par exemple les liens entre :

• ZAD et opérations d’intérêt national (OIN) : article L. 102-15 ;
• ZAD et réserves foncières : article L. 210-1 ;
• ZAD et grandes opérations d’urbanisme (GOU) : article L. 312-6 ;
• ZAD et projet d’intérêt majeur (aménagement foncier) : article L. 350-3…

NB : les liens ci-dessus vers le code de l’urbanisme sont permanents. Ils proposent donc une actualisation automatique de ces articles du code au fur et à mesure de leurs évolutions.

Dernières évolutions de ces textes :
NB : les évolutions ci-dessous ne concernent que les principaux articles du code de l’urbanisme régissant la ZAD (les articles L. 212-1 et suivants, L. 213-1 et suivants, R. 212-1 et suivants et R. 213-1 et suivants cités plus haut) :

• Décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019 portant substitution du tribunal judiciaire au tribunal de grande instance et au tribunal d’instance en application de l’article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 ;
• Ordonnance n° 2019-552 du 3 juin 2019 portant diverses dispositions relatives au groupe SNCF ;
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) ;
• Loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain

Date de mise à jour :
Cerema, Sarah Olei - 28/04/2020