L’ordonnance du 8 février 2023 instaure le bail réel solidaire d’activité (BRSA)

En lien avec la loi 3DS du 21 février 2022, l’ordonnance du 8 février 2023 instaure le bail réel solidaire d’activité (BRSA).

Extraits du rapport présentant cette ordonnance :

Le BRSA "reprend ou s’inspire fortement les éléments constitutifs du BRS [bail réel solidaire], à savoir :

• le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie, avec le versement d’une redevance foncière l’OFS [organisme de foncier solidaire] ;
• un bail de longue durée, avec un caractère rechargeable après chaque cession ;
• la faculté de pouvoir céder les droits réels à tout moment sous réserve d’un encadrement des prix de cession.
  Par ailleurs, certaines dispositions générales du BRS seront par renvoi applicables au BRSA".

Le BRSA présente toutefois des spécificités par rapport au BRS, concernant notamment :

La nature du preneur :

• "Afin de pouvoir bien cibler le public à même de pouvoir prétendre au BRSA, le bail pourra être consenti aux microentreprises […]. Le preneur occupera et exploitera le local concerné sans pouvoir le louer […]. En fonction des objectifs recherchés, l’OFS pourra éventuellement appliquer des critères complémentaires ou plus restreints à ces microentreprises. […] L’objectif de ces dispositions est de permettre la cohérence avec l’action publique en faveur de la revitalisation des centre-ville et le maintien ou la diversification de certaines activités commerciales artisanales dans les espaces urbains.
• Afin d’articuler l’activité de certains OFS avec celle des foncières commerciales mises en place à l’initiative des collectivités, le BRSA pourra également être consenti à un établissement public ou à une entreprise publique locale qui assurera dans ce cadre la mise en location des locaux à une microentreprise [..]. Un tel opérateur, réalisant l’opération principale comprenant des logements en BRS, pourra également réaliser le ou les locaux d’activité destinés à faire l’objet de BRSA et céder les droits réels à des microentreprises après son intervention […]".

"La durée minimale du bail […] : douze ans" ;

"La nature de l’activité exercée dans le local […] :
Les OFS pourront déterminer la nature des activités exercées dans les locaux régis par un BRSA. Cette mesure s’inscrit dans la volonté de nombreuses collectivités de préserver l’attractivité des centres-villes grâce à une action sur la nature des activités qui y sont conduites.
Le projet d’ordonnance prévoit la faculté pour les OFS de préciser dans le bail, la nature des activités exercées dans le local et, dans ce cas, de faire de cette précision un critère d’agrément de l’acquéreur en cas de cession du local. Par ailleurs, pour tout changement d’activité pendant la durée du bail, l’accord préalable de l’OFS est requis".

L’évolution de la redevance ;

"La prise en compte de l’activité du preneur […] :
L’enjeu est de sécuriser le preneur à bail qui aurait potentiellement créé et développé par exemple un fonds de commerce dans le local acquis dans le cadre d’un BRSA, et ce en particulier lorsqu’il souhaite céder ses droits réels. L’ordonnance prévoit notamment sous certaines conditions qu’une indemnisation du fonds peut être proposée en cas de préemption par l’OFS quant à l’acquisition des droits réels dans le cadre d’une cession du local objet du BRSA".

etc.