Réguler les marchés fonciers et immobiliers : les chartes partenariales entre collectivités locales, bailleurs et promoteurs
Les chartes partenariales sont des techniques souples et facultatives permettant, sur un territoire où le marché foncier est tendu, la formalisation de règles de bonnes pratiques partagées entre des partenaires publics (collectivités territoriales) et privés (promoteurs et bailleurs) dans le cadre de la réalisation d’opérations immobilières. Elle vise principalement à coordonner leurs moyens afin de permettre le développement d’une offre de logements mixtes : privée, locative sociale et/ou intermédiaire. Elles permettent également de partager des engagements communs afin de limiter une concurrence effrénée propice à la spéculation foncière et à une hausse des prix de vente des logements.
Objet :
La charte partenariale est un document contractuel par lequel les bailleurs et promoteurs s’engagent de manière volontaire avec les collectivités publiques à produire une offre de logement diversifiée permettant l’accession à la propriété ou à la location à toutes les catégories de population. Elle réserve une partie de l’offre aux ménages nécessitant une intervention prioritaire (revenus faibles à moyens principalement). Elle vise ainsi à associer les acteurs privés de la construction pour produire ou faciliter la réalisation de logements sociaux aux cotés des entreprises sociales de l’habitat.
La charte caractérise donc un partenariat public-privé souple permettant aux signataires de se mettre d’accord sur les objectifs et les moyens nécessaires à la réalisation de logements. Elle constitue souvent un instrument complémentaire à une politique d’intervention publique ou réglementaire dans le domaine du foncier et/ou de l’habitat.
Ces chartes sont facultatives et n’ont pas de valeur contraignante. Elles sont le plus souvent portées à l’initiative de grandes agglomérations ou des métropoles, dans lesquelles les marchés fonciers et immobiliers sont tendus, et font l’objet d’une concertation approfondie avec les principaux acteurs locaux de la promotion immobilière ou leurs représentants. Elles peuvent également être contractualisées à l’échelle d’une opération d’aménagement et, dans ce cas, être portées par un opérateur public.
Elles répondent généralement à plusieurs objectifs :
- Observer les marchés fonciers et immobiliers pour partager et anticiper les grandes tendances et adapter l’offre aux besoins, et plus généralement, donner aux opérateurs immobiliers une vision plus précise du marché local.
- Partager les objectifs du PLH et du SCoT et fixer un cadre à la production des logements pour garantir la mixité de l’offre en accession et en location,
- Donner aux opérateurs privés des règles communes pour répartir équitablement l’effort lié à la production de logements sociaux et adapter l’offre aux besoins réels,
- Définir pour chaque type de logement des prix de sortie en adéquation avec les moyens des ménages pour réguler les prix du marché et répondre aux différents types de besoins,
- Développer une stratégie foncière coordonnée, lisible et efficace pour limiter le poids du foncier dans le bilan de l’opération.
Elles engagent les parties-prenantes sur la nature et la qualité des programmes de construction, et sur des plafonds de prix à ne pas dépasser pour l’achat des terrains ou/et pour la revente des logements, sur tout ou partie du programme. En contrepartie, la collectivité s’engage à faciliter l’octroi des permis de construire et les aides à l’équilibre des opérations respectant la charte.
Pour être plus efficaces, les chartes partenariales peuvent être couplées à une intervention publique sous forme de décotes foncières, comme décrit précédemment. Par cette action conjointe, le promoteur bénéficie d’une économie sur la charge foncière lui permettant de produire des logements moins chers.
Référence réglementaire :
- Dispositif contractuel non encadré par la loi
Date de mise à jour de la carte d’identité :
- Septembre 2017 - Cerema
