Foncier
Face aux enjeux de gestion économe de l'espace et de lutte contre l’artificialisation des sols, au renchérissement des prix des terrains, aux besoins de production de logements en zones tendues, la question foncière est au cœur des problématiques d’aménagement territorial et s’impose de plus en plus comme une des priorités des politiques publiques locales.
A ce titre, elle mobilise tous les acteurs de l’environnement, de l’urbanisme, de la construction, qu’ils soient publics ou privés. De l'encadrement à la cession du foncier (en passant par son acquisition, sa gestion...), de nombreux outils permettent aux collectivités d’intervenir dans ce domaine, à toutes les étapes d’un projet d’aménagement : pour développer une politique de sobriété foncière, maîtriser les terrains et mettre en œuvre de manière cohérente leurs projets d’aménagement, mobiliser du foncier constructible répondant aux besoins du territoire ou encore pour peser sur les prix. Pour être efficaces, toutefois, ces outils demandent à être coordonnés et à s’inscrire dans le cadre d’une véritable stratégie foncière de long terme mise en œuvre par les collectivités ou leurs partenaires.
Identifier des outils pour...
Connaître son territoire et ses enjeux
La connaissance du foncier est en enjeu majeur et préalable aux démarches de projet. Cette connaissance s’organise et se hiérarchise en intégrant plusieurs dimensions : état du foncier, appartenance des terrains, types d’occupation, classement dans le document d’urbanisme, caractéristiques, enjeux et contraintes, évolutions passées et mutations possibles et/ou envisagées… L'analyse qui en découle permet de comprendre le territoire et de concevoir une politique et une stratégie foncières.
UrbanSimul
Les fichiers fonciers
La demande de valeur foncière (DVF) et les données DV3F
L’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB)
Dynmark (dynamique de marché immobilier)
Le référentiel foncier public ou présumé public (RFP)
LOVAC (Logements Vacants)
CoproFF (copropriétés)
La procédure de titrement
L'observatoire de l’habitat et du foncier (OHF)
Cartofriches
UrbanVitaliz
L’inventaire des zones d’activités économiques (IZAE)
Les observatoires des zones d’activités économiques (OZAE)
L’observatoire de l’artificialisation des sols
L’occupation du sol à grande échelle (OCS GE)
Corine Land Cover (CLC)
L’enquête Teruti Lucas
Le rapport national sur la limitation de l’artificialisation des sols
Le rapport communal ou intercommunal sur l’artificialisation des sols
L’observatoire des espaces naturels, agricoles et forestiers (OENAF)
L'observatoire régional des espaces naturels, agricoles et forestiers (ORENAF)
S'appuyer au besoin sur certains acteurs
La mobilisation du foncier concerne de très nombreux acteurs : porteurs de projets en recherche de foncier, propriétaires de biens immobiliers, observatoires du foncier... Dans ce cadre, certains acteurs peuvent plus particulièrement aider les collectivités à mobiliser et valoriser le foncier (établissement publics foncier, sociétés pour l'aménagement du foncier, conservatoires...). Certains réseaux et communautés dans les domaines de l'aménagement peuvent aussi aider, en partageant des retours d'expériences sur l'intégration des questions foncières dans l'aménagement.
La délégation
L'établissement public foncier local (EPFL)
L'établissement public foncier de l’Etat (EPFE)
L’établissement public foncier et d’aménagement (EPFA) de l'Etat
L'office foncier de Corse (OFC)
La société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER)
L’association foncière urbaine (AFU)
L’établissement public d’aménagement (EPA)
La société publique locale d’aménagement (SPLA)
La société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLAIN)
Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres (CELRL)
Le conservatoire d’espaces naturels (CEN)
Le réseau Planif Territoires
Le réseau national des aménageurs (RNA)
S’assurer de la maîtrise foncière pour maîtriser le projet
Les intérêts d’une maitrise foncière préalablement à l'élaboration d'un projet d'aménagement sont nombreux, mais ils dépendent avant tout du degré d’implication de la collectivité et des moyens dont elle dispose pour y répondre. Il existe plusieurs outils permettant de s’assurer de la maîtrise foncière sans pour autant s’en rentre toujours propriétaire. La nature et l’état d’avancement du projet mais aussi le mode de réalisation qu'elle souhaite voir adopter, ou encore les relations avec les acteurs publics ou privés du projet (propriétaires fonciers, aménageurs, bailleurs, promoteurs…), sont autant de critères de choix entre ces différents outils.
Le plan local d’urbanisme (PLU, PLUi)
L'emplacement réservé (ER)
Le périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG)
Le sursis à statuer "classique"
Le sursis à statuer pour la lutte contre l'artificialisation des sols (sursis à statuer ZAN)
Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols (SUP)
La zone d’aménagement différé (ZAD) et le droit de préemption associé
Le compromis de vente
La promesse unilatérale de vente (PUV)
Les obligations réelles environnementales (ORE)
L’opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD)
Acquérir le foncier
L’acquisition (totale ou partielle) du foncier d’une opération constitue souvent un enjeu stratégique pour les collectivités territoriales, et ceci à plus d’un titre -négociation avec les propriétaires et les promoteurs, maitrise du programme, impact sur les prix d’achats et de revente… Pour la collectivité comme pour certains établissements publics, il existe de nombreux outils pour acquérir le foncier : le choix entre ces outils dépendra notamment du niveau d’avancement du projet, de la nature même du projet, du niveau d’ambition et de contrôle que se fixe la collectivité, ou encore de sa capacité financière et de son ingénierie. Une analyse préalable est donc nécessaire pour choisir la voie la plus pertinente et efficace pour maîtriser son foncier.
L’acquisition amiable, par achat ou échange
La dation en paiement
L’acceptation de dons et legs
L'achat en viager
Le droit de préemption urbain (DPU)
Le droit de préemption commercial (DP commercial)
Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (DPENS)
Le droit de préemption sur les espaces agricoles (DP agricole)
Le droit de préemption pour les ressources en eau destinées à la consommation humaine (DP ressource en eau)
Le droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte (DPRTC)
Le droit de préemption pour les jardins familiaux (DP jardins familiaux)
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Le droit de préemption sur les carrières à l'abandon (DP carrières à l'abandon)
Le bien sans maître (BSM)
L’état d’abandon manifeste (EAM)
L’expropriation pour cause d’utilité publique
L’expropriation de certains immeubles insalubres ou menaçant ruine (expropriation loi Vivien)
L’expropriation d’extrême urgence
La déclaration d’utilité publique (DUP) "travaux"
Les réserves foncières
Gérer le foncier en vue de son aménagement
La gestion et l’aménagement du foncier est souvent un préalable indispensable à sa valorisation et à la mise en œuvre d’un projet d’aménagement opérationnel. En fonction de l’état du terrain mais aussi de la nature du projet, différents outils existent afin d’organiser, de modifier les terrains, de les diviser ou encore d’inclure de nouveaux aménagements à l’existant. Certains de ces outils permettent d'aborder en même temps la division foncière et le projet de construction ou d'aménagement.
L’association foncière urbaine (AFU)
L’association syndicale libre (ASL)
Le proto-aménagement
La division primaire
Le macro-lot
La zone d’aménagement concerté (ZAC)
Le lotissement
Le permis de construire valant division (PCVD)
Dissocier le foncier de l'immobilier
Face aux évolutions élevées des prix de l’immobilier et du foncier enregistrées ces dernières années, il est souvent devenu difficile d’assurer l’équilibre économique des opérations de construction. La dissociation entre foncier et immobilier permet de faire l’économie du coût d’acquisition des terrains. Elle peut ainsi rendre plus attractif le prix du bâti (mais aussi, côté logements, faciliter le développement du parc de logements sociaux et l’accession sociale à la propriété). Elle permet également de conserver une maîtrise publique du foncier sur le long terme. Dans certains cas, cette dissociation peut aussi être utilisée pour permettre la gestion temporaire de zones sous contraintes.
L'organisme de foncier solidaire (OFS)
Le bail réel solidaire (BRS)
Le bail réel solidaire d’activité (BRSA)
Le bail réel immobilier (BRI)
Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC)
Céder et valoriser le foncier
En vue de la réalisation d’un projet sur un foncier lui appartenant, la collectivité territoriale doit le plus souvent, au préalable, céder ce foncier à l’aménageur ou au constructeur à qui elle confie la réalisation de l’opération. Le choix du mode de cession est fréquemment déterminant dans le lancement et la réussite de l’opération. Selon la nature du projet, la complexité du programme exigé ou encore la configuration du foncier, plusieurs modalités de cession peuvent être envisagées. Certaines d’entre elles engagent l’acquérant à la réalisation de travaux ou permettent d’atteindre un équilibre économique de l’opération. D’autres enfin anticipent le mode de gestion du foncier et du bâti après réalisation. Suivant les projets envisagés, l’utilisation d’outils de valorisation peuvent aussi être mobilisés sans nécessité de se défaire du foncier.
L'autorisation d’occupation temporaire (AOT) du domaine public
La convention de valorisation du domaine public fluvial (de l'Etat)
La cession foncière avec charges
La cession avec décote du foncier de l’Etat pour des projets incluant des logements sociaux
La cession à l’euro symbolique de certains immeubles reconnus inutiles par le ministre de la Défense
Mobiliser la fiscalité et rechercher des financements
Pour conduire leurs stratégies foncières, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale disposent de nombreux outils fiscaux, en complément des actions foncières "classiques". Il s’agit d’en faire connaître les utilisations possibles et d'analyser leurs effets de levier sur le marché foncier local. Différents outils peuvent être identifiés au gré de la vie d’un terrain, que ce soit au moment de l'acquisition de ce terrain, à l'occasion de son aménagement, en lien avec sa détention ou son occupation, ou au moment de sa vente. Les stratégies foncières des collectivités peuvent également passer par la recherche de financements.
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)
La majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (maj. TFPNB)
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La taxe sur les friches commerciales (TFC)
La taxe d’enlèvement des ordures ménageres (TEOM)
Aides Territoires
Suivre et évaluer la mise en oeuvre de la stratégie foncière
En complément du suivi du foncier (voir les outils pour "Connaître son territoire et ses enjeux"), suivre et évaluer la mise en oeuvre des actions retenues aide à mesurer l'efficacité de ces actions, à identifier plus facilement ce qui marche et à repérer, le cas échéant, des pistes d'amélioration ou des effets à corriger. Ce processus s'appuie essentiellement sur des indicateurs, des observatoires et des bilans périodiques.
Les indicateurs de suivi et d'évaluation
L'observatoire de l’habitat et du foncier (OHF)
Le rapport communal ou intercommunal sur l’artificialisation des sols
Le rapport national sur la limitation de l’artificialisation des sols
Cibler des outils pour la sobriété foncière et la lutte contre l'artificialisation
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