Dissocier le foncier de l’immobilier

 

Face aux évolutions élevées des prix de l’immobilier et du foncier enregistrées ces dernières années, il est souvent devenu difficile d’assurer l’équilibre économique des opérations de construction de logements.
La dissociation du foncier de l’immobilier permet de faire l’économie du coût d’acquisition des terrains. Elle peut ainsi rendre plus attractif le prix des logements mais aussi faciliter le développement du parc de logements sociaux et l’accession sociale à la propriété. Elle permet également de conserver une maîtrise publique du foncier sur le long terme.
Plusieurs dispositifs existent, des plus classiques aux plus innovants permettant le recours à ce type de pratiques.

 
 
Bail réel immobilier - BRI

Le bail réel immobilier (BRI) relatif au logement est un bail de longue durée. Il vise à développer une offre de logements intermédiaires. Celle-ci cherche à répondre au constat d’un décalage entre revenus disponibles des ménages et prix des logements (en accession ou location). En proposant des biens en location ou à la vente, dans une gamme de prix située entre le parc locatif social et le parc de logement libre, il doit concourir à diversifier l’offre de logement et proposer une offre immobilière plus accessible aux classes intermédiaires, et particulièrement aux jeunes ménages primo-accédants.

 
Organismes Fonciers Solidaires - OFS

Les organisme de foncier solidaire (OFS) sont des organismes sans but lucratif qui consacrent "tout ou partie" de leur activité au logement et aux équipements collectifs. Ils ont "la faculté d’affecter durablement" du foncier bâti (ou non), dont ils restent propriétaires, à la construction ou la gestion de logements en accession à la propriété ou en location pour des ménages sous plafonds de ressources (afin de se constituer un parc pérenne), via des baux de longue durée qui permettent de dissocier les propriétés du sol et du bâti (en l’occurrence, le BRS).

 
Bail Réel Solidaire - BRS

Le bail réel solidaire (BRS) est un bail de longue durée permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bati et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence principale. Il doit permettre à des ménages, sous conditions de plafond de ressources, d’accéder à un logement en-dessous des prix du marché. Ces ménages ne pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources auxquels ils étaient soumis.

 
ULS - Usufruit Locatif Social

L’usufruit locatif social constitue un montage juridique et financier particulier reposant sur le démembrement de propriété. Il permet de mobiliser les fonds d’investisseurs (particuliers ou institutionnels) pour produire des logements sociaux et intermédiaires gérés par des bailleurs sociaux, en particulier dans les agglomérations connaissant une tension foncière ou dans des collectivités locales souhaitant rapidement augmenter leur parc de logements sociaux. S’il peut répondre ponctuellement à des besoins en logements locatifs, ce dispositif doit être utilisé avec précaution compte tenu de l’utilisation temporaire du logement à des fins locatives sociales.

 
Les baux de longue durée

Les baux permettent au propriétaire d’un terrain et/ou d’un immeuble de conserver la propriété du sol tout en reconnaissant au preneur du bail, un droit réel immobilier lui permettant de réhabiliter ou de construire un immeuble et d’en devenir propriétaire, le temps du bail. Il y a découplage entre la propriété initiale (foncière ou bâtie) de la propriété des constructions réhabilitées ou réalisées.