Aménagement opérationnel

La phase amont d’un projet consiste à le préciser dans ses grandes intentions et à définir un programme d’actions. Elle permet de se projeter dans la transformation envisagée (d’une parcelle, d'un tènement, d’un quartier…), tout en tenant compte du champ des possibles et en vérifiant la faisabilité du projet, pour en faciliter le bon déroulé. Pour cette phase, outre les outils de maîtrise foncière (voir notre thème "Foncier"), il peut être utile de s'appuyer par exemple sur des documents de programmation et de cadrage, des procédures de conception des projets, des labels ou certifications...

Pour réaliser un projet d'aménagement, il existe plusieurs modes de réalisation ayant chacun leurs avantages et leurs limites -de la prise en charge purement interne (régie directe) à une externalisation à des degrés divers (délégation...). Une analyse technique mais aussi politique et financière de ces différents modes est indispensable pour garantir un pilotage approprié du projet. Selon le mode de passation, l’implication de la collectivité, sa prise de risques et son contrôle sur ce qui sera réalisé diffèrent. Suivant les cas, il peut être utile de recourir à une aide à maîtrise d'ouvrage (AMO) spécialisée pour bien choisir son mode de réalisation.

L’aménagement opérationnel mobilise et regroupe une grande diversité d’acteurs publics, privés et parapublics qui interviennent tout au long du projet. Une bonne connaissance des différents acteurs et de leurs logiques est utile pour enrichir et accompagner la réalisation du projet. Dans ce cadre, certains établissements et sociétés peuvent plus particulièrement épauler les collectivités pour réaliser leurs projets. Certains réseaux aident aussi en favorisant les partages d'expériences sur la conduite de projet.

Il existe un nombre restreint de procédures pour réaliser un projet d’aménagement. Au même titre que pour les modes de réalisation, le choix de la procédure doit être analysé tenant compte des contraintes du site (notamment des dispositions foncières) et du projet, de la temporalité de l’aménagement et du programme à construire. La procédure encadre juridiquement la réalisation du projet et peut, dans certains cas, valoir autorisation d’urbanisme.

Pour garantir la faisabilité des projets, il faut équilibrer les dépenses et les recettes nécessaires à la réalisation des opérations. Les bilans financiers des différents acteurs impliqués doivent ainsi être en adéquation, les recettes des uns étant des dépenses des autres. La connaissance de ces logiques contribue à optimiser le montage économique et à trouver les marges de manœuvre acceptables par tous pour des projets de qualité. Outre la réalisation de bilans, certains outils peuvent aussi contribuer à cette faisabilité en optimisant les potentiels envisageables (à partir du bâti existant ou de limites de constructibilité) ou en facilitant la recherche de financements.

En fonction de ses caractéristiques, de son implantation, de son environnement et de ses impacts potentiels, un projet d’aménagement opérationnel est souvent soumis à plusieurs types de règles et procédures distinctes. Parce qu’il peut être difficile d’avoir une vue d’ensemble sur ces règles et procédures applicables, certains outils peuvent aider à anticiper tout ou partie de ces obligations, et ainsi concourir à sécuriser le projet. Certaines procédures sont toutefois suffisamment courantes pour que la vérification de leur application ou non à un projet devienne un quasi-réflexe pour les porteurs de projets (évaluation environnementale...).

L'élaboration d'un projet d'aménagement passe souvent par des phases d'adaptation du projet initialement envisagé, notamment pour être raccord avec les règles qui lui sont applicables, et en premier lieu avec le document d'urbanisme opposable (et, dans certains cas, pour ne pas compromettre ou rendre plus difficile la réalisation d'objectifs prévus par le document d'urbanisme en cours d'élaboration ou d'évolution). Quelques adaptations du projet initial suffisent souvent à faire rentrer le projet dans le cadre défini par ce document.

Toutefois, si certaines de ces adaptations compromettent la réalisation du projet, échanger en amont avec le porteur du document d'urbanisme permet au maître d'ouvrage de voir si son projet va ou non dans le sens du projet de territoire porté par le document d'urbanisme... et, si oui, de voir si ce projet d'aménagement pourrait être pris en considération dans une évolution du document d'urbanisme (en cours ou envisagée). 

La phase des demandes et déclarations au titre de l’application du droit des sols intervient lorsque le projet d'aménagement et/ou de construction est fixé, tant au niveau du programme que du mode de réalisation, et après la définition de la procédure. Il s’agit de savoir comment l’autorité compétente donne une autorisation pour un projet ou permet ce projet, notamment au regard du règlement national d'urbanisme. Il existe aussi des cas où certains projets (essentiellement ceux de faible importance) sont dispensés de formalités à cette étape.