ULS - Usufruit Locatif Social
L’usufruit locatif social constitue un montage juridique et financier particulier reposant sur le démembrement de propriété. Il permet de mobiliser les fonds d’investisseurs (particuliers ou institutionnels) pour produire des logements sociaux et intermédiaires gérés par des bailleurs sociaux, en particulier dans les agglomérations connaissant une tension foncière ou dans des collectivités locales souhaitant rapidement augmenter leur parc de logements sociaux. S’il peut répondre ponctuellement à des besoins en logements locatifs, ce dispositif doit être utilisé avec précaution compte tenu de l’utilisation temporaire du logement à des fins locatives sociales.
Objet :
L’usufruit locatif social est basé sur le principe du démembrement de propriété consistant à séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien sous réserve du respect des droits de l’usufruitier) de l’usufruit (le droit d’utiliser la chose et d’en récolter les fruits) :
- la nue-propriété est conservée par des investisseurs privés qui financent l’acquisition des terrains et la construction sans prêt aidé de l’État ;
- l’usufruit est ensuite acquis par un bailleur social qui met le bien en location, en perçoit les loyers et assure l’entretien de l’immeuble.
- Concrètement, l’investisseur fait l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier neuf et n’en supporte en moyenne que 60 % du prix, car il ne dispose pas, dans l’immédiat, de l’usufruit.
L’usufruit est acquis par un bailleur social qui supporte donc le coût d’acquisition de l’usage temporaire de l’ensemble immobilier à hauteur en moyenne de 40 % de son prix. Ce droit d’usufruit est consenti pour une durée minimale de 15 ans2 et, le plus souvent, 20 ans3. Le bailleur social utilise le bien en le mettant à disposition de locataires sous plafond de ressources contre le versement d’un loyer.
Cet usufruit est temporaire, la durée étant fixée dans le bail. À terme, l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété du logement. Après la période de démembrement, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété est gratuite et automatique. Elle s’effectue sans aucune formalité, fiscalité, ni complément de prix. L’investisseur devient donc pleinement propriétaire du bien, au coût de la seule valeur de la nue-propriété.
Textes de référence :
- Article L253-1 à 8 du code de la construction et de l’habitation
Dernières évolutions des textes :
- Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENEL),
- Décret n° 2009-314 du 20 mars 2009 relatif aux conditions de financement des opérations réalisées dans le cadre d’une convention d’usufruit et modifiant le code de la construction et de l’habitation,
Date de mise à jour de la carte d’identité :
- Juin 2017 - Cerema
