S’assurer de la maîtrise foncière pour maîtriser le projet
NOUVEAUTÉS :
Dernières présentations d’outils créées ou vérifiées et, si besoin, actualisées dans cette rubrique (en 2022) : les emplacements réservés (ER).Vous pouvez retrouver l’essentiel des évolutions du site Outils de l’aménagement dans le dossier "Notre site se met à jour"
L’acquisition du foncier préalablement à l’élaboration d’un projet d’aménagement permet à la collectivité, en tant que propriétaire, de peser dans l’élaboration, le contenu et le planning de réalisation de l’opération.
Comme dans le cas des acquisitions foncières, les intérêts d’une maitrise foncière préalables sont nombreux mais dépendent avant tout du degrés d’implication de la collectivité et des moyens dont elle dispose pour y répondre.
Il existe plusieurs outils permettant de s’assurer de la maîtrise foncière sans pour autant s’en rentre toujours propriétaire.
La nature et l’état d’avancement du projet mais aussi le mode de réalisation qu’elle souhaite voir adopter, ou encore les relations avec les acteurs publics ou privés du projet (propriétaires fonciers, aménageurs, bailleurs, promoteurs…), sont autant de critères de choix entre les différents outils répondant à cet enjeu.
Parmi les outils régulièrement mobilisés en ce sens :
Les emplacements réservés (ER)
L’emplacement réservé est une servitude qui permet de geler une emprise délimitée par un plan local d’urbanisme (PLU, PLUi) en vue d’une affectation prédéterminée.
Le périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG)
Cette servitude inscrite au plan local d’urbanisme (PLU, PLUi) permet de « figer » les constructions dans l’attente d’un projet d’aménagement sans bénéficiaire ou destination précise.
Le sursis à statuer
Le sursis à statuer permet de suspendre l’octroi d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, etc.) ou les effets d’une déclaration d’urbanisme, dans les cas où le projet du pétitionnaire serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution ou la mise en œuvre de certains projets ou documents de planification à enjeux.
La zone d’aménagement différé (ZAD)
La zone d’aménagement différée est une procédure qui permet aux collectivités locales, via l’utilisation d’un droit de préemption particulier, de s’assurer progressivement de la maîtrise foncière de terrains où il est prévu à terme une opération d’aménagement, et ainsi d’éviter que l’annonce de ce projet ne provoque une envolée des prix.
Le compromis de vente
Le compromis est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. Il constitue un « avant-contrat » préparatoire de la signature de l’acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que l’acte précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.
La promesse unilatérale de vente (PUV)
La PUV ou promesse de vente permet à son bénéficiaire de disposer d’un droit d’option, qui lui laisse un délai pour accepter ou non le contrat de vente du bien l’intéressant.
Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols (SUP)
La servitude d’utilité publique constitue une limitation administrative au droit de propriété, instituées par l’autorité publique dans un but d’utilité publique. Elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur la constructibilité et plus largement sur l’occupation des sols.
Les obligations réelles environnementales (ORE)
Les obligations réelles environnementales (ORE) sont un dispositif foncier de protection de l’environnement. Elles permettent au propriétaire d’un bien immobilier de passer un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou un certain type de personnes morales de droit privé, afin de mettre en place une protection environnementale sur ce bien.