Objet :
Avec la division en volume, le droit de la propriété s’exerce non sur une surface au sol, mais sur un volume lui-même divisible, selon des cotes planimétriques et altimétriques (NGF-IGN 69), en plusieurs volumes.
Le volumes font l’objet d’un droit de propriété appelé « droit de superficie ».
Elle permet des imbrications complexes dans le cadre de la construction de grands ensembles immobiliers ou la présence de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, et offre une alternative au statut de copropriété des immeubles bâtis.

La division en volumes est utilisée dès lors qu’il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots (des servitudes - appui, surplomb, passage, … sont permises).
Elle est également utilisée quand il y a coexistence d’espaces publics et privés dans un même ensemble ou pour un ouvrage en portique (sur une route ou une autoroute par exemple).

Chaque propriétaire est alors libre d’appliquer le régime de propriété de son choix, et peut ainsi créer une copropriété. Les limites du régime de la copropriété constituent l’une des raisons essentielles du développement de la division en volumes.
Elle permet non seulement une distinction entre des usages et destinations différents mais aussi dans de nombreux cas, une imbrication entre domaine public et propriétés privées rendue strictement nécessaires compte tenu de l’inaliénabilité du domaine public.

La division en volumes permet d’associer, sur une même assiette foncière, des propriétés immobilières ayant des régimes juridiques ou des affectations différentes.

Le volume est une entité juridique semblable à une parcelle en pleine propriété et constitue un bien distinct qui peut être grevé de servitudes, être hypothéqué, être vendu, faire l’objet d’une copropriété.
Il doit posséder les qualités permettant une parfaite identification des biens concernés :

 adresse topographique,
 cote NGF-IGN 69 Nivellement Général de la France)
 nature de l’utilisation,
 numéro de volume.

Textes de référence :

• Article 553 du code civil

Dernières évolutions des textes :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donnant la possibilité d’adopter par contrat un autre statut que celui de la copropriété.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové permettant la scission de copropriété pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle ; soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents.

Date de mise à jour de la carte d’identité :

• Septembre 2017 - Cerema