Fiche écrite par Seydou Traorë en 2007.

ATTENTION : si cette fiche présente un intérêt rétrospectif, certains éléments évoqués ci-dessous ont évolué depuis 2007.

Cette fiche n’est donc pas à jour. Elle est proposée sur notre site Internet uniquement pour l’intérêt qu’elle représente en tant que point de comparaison permettant d’entrevoir les évolutions législatives et réglementaires.

 

POUR UNE APPROCHE PLUS RECENTE :

Vous pouvez notamment consulter notre fiche outils sur les ZAC.

Créée par la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, la zone d’aménagement concerté (ZAC) est une opération publique d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. La ZAC permet à une collectivité publique d’engager une opération importante, complète et cohérente d’aménagement de l’espace urbain.

I - Éléments de définition

La ZAC offre aux collectivités publiques un cadre juridique, financier et technique adapté à la réalisation d’une opération d’aménagement de l’espace. Elle permet l’élaboration d’un projet urbain, en concertation avec la population locale concernée, et la conduite d’une opération d’aménagement combinant l’acquisition des terrains et leur aménagement ainsi que la réalisation d’équipements publics et de constructions, en partenariat avec d’autres acteurs de l’aménagement.

L’article L. 311-1 du code de l’urbanisme définit les ZAC comme étant des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Le législateur retient trois critères de qualification juridique de la ZAC.

1. La ZAC est une "opération publique d’aménagement" au sens des articles L. 300-1 et L. 300-5 du code de l’urbanisme :

Le critère organique de la ZAC repose sur l’exigence de l’intervention préalable d’une personne publique. La ZAC est une procédure d’initiative et d’intérêts publics, même si sa réalisation est susceptible d’être confiée à un aménageur privé.

2. Une collectivité publique ou un établissement public ne peut librement qualifier une opération de ZAC :

La procédure de ZAC n’est recevable que lorsque la collectivité publique concernée entend, par son intervention, procéder à l’aménagement de la zone considérée. La consistance de l’opération est une condition de détermination de l’existence ou non d’un aménagement véritable. Il s’agira, selon les cas, de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain.

La jurisprudence exige que le projet de ZAC porte sur une partie significative du territoire communal que l’on ouvre à l’urbanisation ou que l’on restaure.

3. L’équipement du périmètre retenu pour accueillir l’opération d’aménagement est le troisième critère cumulatif de la ZAC :

Il se traduit par la mise en oeuvre d’un programme des équipements publics de superstructure nécessaires aux besoins des futurs occupants et approuvé par la collectivité publique à l’origine de la ZAC.

En raison de sa polyvalence, une ZAC peut combiner l’aménagement et l’équipement d’une zone en vue de la réalisation de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industries, de services et d’installations ou d’équipements collectifs publics ou privés. A ce titre, la ZAC est susceptible de concerner la construction ex nihilo, l’extension ou la restauration.

II Conditions du choix de l’emplacement

La décision de création d’une ZAC étant indépendante de l’existence d’un document d’urbanisme. Le choix de l’emplacement de l’opération est soumis à certaines contraintes. Il est déterminé, en effet, par la situation de la commune d’accueil par rapport aux documents de planification urbaine.

1. Implantation et respect des prescriptions d’origine étatique :

La localisation d’une ZAC, en application du principe général de la hiérarchie des normes, est assujettie au respect, dans un rapport de compatibilité, des dispositions particulières aux zones de montagne, au littoral, des directives territoriales d’aménagement.

2. ZAC et SCOT :

Dans les communes situées dans le périmètre d’un SCOT, l’objet et la localisation des ZAC doivent être compatibles avec les orientations et les objectifs définis par ledit schéma dans les domaines de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’habitat, de transports, d’équipements et de services. La compatibilité d’une ZAC avec un SCOT s’apprécie très précisément à la lumière du contenu du "document d’orientation" du schéma.

Dans les communes non couvertes par un SCOT, la création et l’emplacement d’une ZAC pourraient être contrariés par l’application de la règle de "l’urbanisation limitée".

3. Localisation dans les communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale :

Dans les communes situées dans le périmètre d’un SCOT et dotées d’un document d’urbanisme propre qui peut être un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale, l’autorité compétente pour créer une ZAC définit le périmètre de l’opération en fonction du zonage du document d’urbanisme correspondant.

Dans les communes dotées d’un PLU, les ZAC peuvent être situées dans l’une quelconque des différentes zones délimitées. Il n’y a plus de restriction territoriale.

Dans les communes ayant élaboré une carte communale, la localisation possible des ZAC est juridiquement circonscrite aux secteurs où les constructions sont susceptibles d’être autorisées.

4. Localisation dans les communes dépourvues de tout document d’urbanisme :

L’absence de tout document d’urbanisme ne rend pas irrecevable, pour cette seule raison, l’accueil d’un projet de ZAC. La liberté de choix de l’implantation de l’opération est cependant plus restreinte. Par application de la règle de constructibilité limitée visant les communes non dotées de document d’urbanisme, l’implantation d’une ZAC n’est juridiquement possible que dans les parties déjà urbanisées de la commune.

III - Procédure de création

En matière de ZAC, le pouvoir d’initiative appartient exclusivement aux personnes morales de droit public. Cette initiative peut être prise par l’Etat, une collectivité territoriale ou un établissement public ayant vocation à réaliser ou à faire réaliser l’objet de la zone. La possibilité légale reconnue à la personne publique qui a pris l’initiative de confier la réalisation de la ZAC à une personne privée ne se confond pas avec l’initiative elle-même qui est réservée à une personne publique. Cette même personne publique qui prend l’initiative de la création de la ZAC peut être différente de la personne publique compétente pour prendre la décision de création.

1. Processus de création : études et concertation préalables :

Les ZAC sont au nombre des opérations d’aménagement dont la création est précédée obligatoirement de la réalisation d’un ensemble d’études de faisabilité et de l’organisation d’une concertation.

• Etudes préalables :

La connaissance préalable de la situation locale, à partir d’un diagnostic global et pertinent des besoins et des moyens, est une des conditions de réussite de l’opération. Toute initiative de création d’une ZAC doit être accompagnée d’études préalables qui ont pour objet de renseigner les autorités administratives compétentes sur l’opportunité de l’opération.

Les études préalables doivent porter sur la définition du programme d’aménagement, le choix du site, la faisabilité technique, économique et financière, l’insertion du projet de ZAC dans son environnement et sur la procédure choisie pour la réalisation de l’opération. La réalisation des études préalables pourrait être confiée à toute personne publique ou privée y ayant vocation.

• Concertation préalable :

L’aménagement concerté est le résultat d’une négociation entre les collectivités publiques, les citoyens et les entrepreneurs privés tendant à concilier l’intérêt général et les intérêts particuliers. La concertation, fondée sur la définition des objectifs d’aménagement à travers une démarche globale en amont des décisions, permet d’associer le public (les habitants, les associations) qui est en mesure de réagir dès le stade des études préalables.

L’article L. 300-2 du code de l’urbanisme pose le principe de la concertation en matière de ZAC. L’organisation de la concertation relève de la responsabilité de la personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC. La mise en oeuvre de cette concertation doit être conforme aux prescriptions des articles L. 300-2 et R. 300-1 du code de l’urbanisme (le moment, les modalités, les participants).

L’article L. 300-2 du code de l’urbanisme prescrit la présentation du bilan de la concertation à l’issue de la procédure, de la part de la personne publique ayant pris l’initiative de la ZAC. Le bilan de la concertation est fait du rappel des principaux éléments du processus de concertation, assorti d’indications et de commentaires éclairants. Le bilan de la concertation, présenté par l’organe exécutif de la personne publique, à l’exception de l’Etat, est approuvé par délibération.

Une ZAC serait illégale si la personne publique ne délibérait pas au stade des études préalables ni ne tirait le bilan de la concertation. Mais, d’un point de vue juridique, les résultats de la concertation ne lient pas les autorités administratives compétentes.

2. Dossier de création :

La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la ZAC constitue un dossier de création approuvé, sauf lorsqu’il s’agit de l’Etat, par son organe délibérant.

Le dossier de création d’une ZAC comprend obligatoirement cinq pièces justificatives :

 le rapport de présentation qui se présente comme l’exposé des motifs du projet de ZAC dont l’objet et le contenu sont prédéterminés par l’article R. 311-2 du code de l’urbanisme (l’objet et la justification de l’opération, la description de l’état du site et de son environnement, l’indication du programme global prévisionnel des constructions à édifier dans la zone, l’énonciation des raisons pour lesquelles le projet faisant l’objet du dossier de création a été retenu),

 une étude d’impact consistant en une étude scientifique et technique permettant d’évaluer les conséquences du projet de ZAC sur l’environnement ,

 un plan de situation,
 un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone,
 l’indication du mode de réalisation, du régime fiscal et financiers retenus.

3. Décision portant cration et ses effets :

• Autorité compétente :

La compétence communale en matière de ZAC n’est plus liée à l’existence d’un document d’urbanisme propre et approuvé. L’article L. 311-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme dispose, en effet, que le périmètre et le programme de la ZAC sont approuvés par délibération du conseil municipal. Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) bénéficient, dans certains cas, d’une compétence alternative à celle des communes pour prendre la décision de création d’une ZAC (compétences statutaires ou de plein droit).

Le représentant de l’Etat dans le département conserve ses compétences d’attribution qu’il tient de l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme pour la création des ZAC réalisées à l’initiative de l’Etat, des régions, des départements ou de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que des ZAC situées, en tout ou partie, à l’intérieur d’un périmètre d’opération d’intérêt national. Dans ces deux cas, la création de la ZAC par le préfet est subordonnée à l’avis du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent. L’avis est réputé émis à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la réception par le maire ou le président de l’EPCI du dossier de création.

• Contenu de la décision :

La décision par laquelle l’autorité administrative compétente crée la ZAC a un contenu matériel prédéterminé par les dispositions de l’article R. 311-5 du code de l’urbanisme.

L’acte qui crée la zone doit en délimiter le ou les périmètres, indiquer le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l’intérieur de la zone. La même décision mentionne la nature du mode de réalisation choisi ainsi que le régime applicable au regard de la taxe locale d’équipement.

La décision de création de la ZAC peut avoir pour second objet de tirer le bilan de la concertation.

• Conséquences de la décision :

L’acte de création de la ZAC obéit aux règles classiques de publicité. Il est affiché pendant un mois en mairie ou au siège de l’EPCI compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes concernées. Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département. Lorsqu’il s’agit d’une délibération du conseil municipal d’une commune de 3 500 habitants et plus, elle est publiée au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 2121-10 du code général des collectivités territoriales, ou lorsqu’il s’agit d’une délibération de l’organe délibérant d’un EPCI comportant au moins une commune de 3 500 habitants et plus, au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 5211-41. En cas de compétence d’attribution du représentant de l’Etat, l’arrêté préfectoral est obligatoirement publié au recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département. Chacune de ces formalités de publicité mentionne le ou les lieux où le dossier de création peut être consulté par le public.

L’entrée en vigueur de la décision ouvre à l’autorité compétente la possibilité d’opposer le sursis à statuer à toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations situés à l’intérieur de la zone. Les propriétaires de terrains situés dans le périmètre d’une ZAC se voient reconnaître un droit de délaissement leur permettant, dès la publication de l’acte de création de la ZAC, de mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la ZAC de procéder à l’acquisition de leur terrain.

L’annulation de la décision de création de la ZAC anéantit tous les effets attachés à la création et rend illégales les conventions passées pour l’aménagement de la zone. L’illégalité de l’acte de création est susceptible d’engager la responsabilité pour faute de la collectivité publique.

IV - Procédure de réalisation d’une ZAC

1. Réglementation d’urbanisme applicable :

L’aménagement et l’équipement d’une ZAC doivent être réalisés dans le respect des règles d’urbanisme applicables et déterminées par la situation de la commune au regard des documents d’urbanisme.

• Les règles d’urbanisme applicables dans les ZAC situées sur le territoire des communes dotées d’un PLU :

Lorsque la commune d’accueil est couverte par un PLU, la réalisation d’une ZAC est soumise au respect des prescriptions de l’article L. 123-3 du code de l’urbanisme. Les règles d’utilisation et d’occupation du sol applicables dans le périmètre de la ZAC sont celles définies par le PLU. Cet assujettissement de la ZAC au PLU se combine avec la possibilité ouverte par le code de l’urbanisme d’adapter le contenu du PLU à l’accueil de la ZAC. Dans les ZAC le PLU peut définir un régime juridique spécifique.

Lorsque la commune a déjà défini dans son PLU les conditions d’aménagement du secteur pressenti pour accueillir l’opération, il suffira que la ZAC, par son objet, son contenu et sa localisation soit conforme au règlement et compatible avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) pour que sa création et sa réalisation soient rendues, juridiquement, possibles par le PLU. Lorsque le PLU ne permet pas la réalisation de la ZAC, en raison d’une contradiction entre la création de ladite ZAC et les orientations générales ou particulières du PLU ou des règles et servitudes du même document, les autorités administratives ne pourront approuver le dossier de réalisation qu’après qu’aient été modifiées ou adaptées les règles en question. Lorsque la personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC est distincte de la commune dont le PLU doit être adapté, l’avis de cette personne publique doit être sollicité (article L. 123-15 du code de l’urbanisme).

2. ZAC et communes dépourvues de PLU :

L’article R. 311-6 du code de l’urbanisme pose la règle suivant laquelle l’aménagement et l’équipement de la ZAC sont réalisés dans le respect des règles d’urbanisme applicables. Dans les communes non dotées de PLU, les règles applicables résultent soit d’une carte communale, soit du règlement national d’urbanisme. Aucune disposition spécifique à la ZAC ne saurait résulter de ces règles. La ZAC est soumise alors complètement au droit commun de l’aménagement de l’espace.

• Dossier de réalisation :

La mise en oeuvre de l’opération d’aménagement sur le terrain suppose la définition préalable des conditions techniques, opérationnelles et financières de la phase d’exécution des travaux. Ces différentes conditions se trouvent obligatoirement contenues dans un dossier de réalisation de la ZAC dont l’élaboration incombe à la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone.

1. Contenu du dossier :

L’article R. 311-7 du code de l’urbanisme énumère les éléments constitutifs du dossier au nombre de quatre :

 le programme des équipements publics à réaliser dans la zone,
 le projet de programme global des constructions à réaliser dans le périmètre,
 l’indication des modalités prévisionnelles de financement de l’opération, assorties d’un échéancier,
 un complément de l’étude d’impact, s’il y a lieu.

2. Approbation du dossier :

Une fois élaboré, le dossier de réalisation est soumis à deux procédures d’approbation. La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone approuve le dossier de réalisation. Le programme des équipements publics fait l’objet d’une procédure d’approbation autonome de la part de l’autorité compétente pour créer la ZAC, après avis du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI lorsque le préfet est l’autorité compétente. L’avis est réputé émis trois mois après transmission du dossier.

La décision par laquelle l’autorité compétente approuve le programme des équipements publics est soumise aux mêmes conditions de publicité que celles requises pour les actes créant la ZAC et approuvant le dossier de réalisation de la zone.

3. Choix du mode de réalisation :

La personne publique qui prend l’initiative de la création d’une ZAC a la possibilité de choisir le mode de réalisation de l’opération. L’aménagement et l’équipement de la zone sont conduits directement par la personne publique qui a pris l’initiative de sa création ou confiés par cette personne publique à un établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte ou à une personne publique ou privée.

La loi n° 2005-809 du 20 juillet 2005 relative aux concessions d’aménagement simplifie les modes de réalisation contractuels des ZAC. Le nouvel article L. 300-4 du Code de l’urbanisme permet de réaliser les ZAC au moyen des concessions d’aménagement se substituant aux anciennes conventions publiques ou ordinaires d’aménagement.

Le choix du concessionnaire de ZAC s’effectue, obligatoirement, à l’issue d’une procédure de publicité et de mise en concurrence se déroulant dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat (article L. 300-4 alinéa 2 du Code de l’urbanisme). L’article L. 311-5 est modifié dans ce sens.

Le nouvel article L. 300-5-2 du Code de l’urbanisme prévoit un cas d’exception à l’obligation de publicité et de mise en concurrence. Il en est ainsi lorsque la concession d’aménagement est conclue, pour la réalisation d’une ZAC par exemple, entre la collectivité publique et un aménageur sur lequel elle exerce un contrôle analogue à celui qu’elle exerce sur ses propres services et qui réalise l’essentiel de ses activités avec elle ou, le cas échéant, les autres personnes publiques qui le contrôlent. En droit positif, les dispositions de cet article L. 300-5-2 semblent ne devoir s’appliquer qu’aux seuls établissements publics locaux d’aménagement créés par la loi n° 2003-210 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation de la ville et la rénovation urbaine.

4. Processus de mise en oeuvre des opérations juridiques et matérielles :

Le concessionnaire assure la maîtrise d’ouvrage des travaux et équipements concourant à l’opération prévus dans la concession, ainsi que la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution. Il peut être chargé par le concédant d’acquérir des biens nécessaires à la réalisation de l’opération, y compris, le cas échéant, par la voie de l’expropriation ou de la préemption. Il procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de la concession (nouvel article L. 300-4 alinéa 3 du Code de l’urbanisme).

C’est par son objet que la ZAC se distingue des simples opérations de construction comportant de faibles travaux d’équipement. La réalisation d’une ZAC correspond à un processus qui voit se succéder les acquisitions foncières, l’équipement des terrains et leur cession.

• La phase de réalisation comporte une dimension d’intervention foncière qu’effectue l’aménageur selon certains modes d’acquisition particuliers.

La phase d’acquisition des terrains et des bâtiments nécessaires à l’opération peut être fondée sur une maîtrise foncière totale (l’acquisition de l’ensemble de l’assiette foncière de la ZAC) ou sur une maîtrise foncière partielle (seuls sont alors acquis les bâtiments et les terrains nécessaires à la réalisation du programme d’équipements publics). Les acquisitions foncières propres à la ZAC peuvent être effectuées par la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone ou par l’aménageur.

• La réalisation matérielle d’une ZAC consiste à effectuer, sur les terrains acquis, un ensemble d’opérations d’équipement dans le périmètre, au sens de l’article R. 311-6 du code de l’urbanisme. Si la ZAC n’est pas en soi une opération de construction, les opérations d’aménagement et d’équipement à réaliser correspondent à des travaux caractéristiques. L’aménageur procède à la préparation des terrains, à la mise en état des sols (démolition, déblais), à la production d’espaces constructibles et susceptibles d’accueillir les équipements prévus.

La diversité des équipements publics constitutifs d’une ZAC et l’attribution de la charge et de la responsabilité de leur réalisation conduisent à distinguer trois grandes catégories d’équipements : les équipements d’infrastructure (viabilité primaire, équipements de viabilité secondaire et viabilité tertiaire), les équipements de superstructure d’une ZAC (bâtiments scolaires, sportifs, administratifs, hospitaliers) et les équipements ou travaux à réaliser dans l’intérêt direct et principal des constructeurs.

Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone (article L. 311-4 du code de l’urbanisme).

L’article L. 300-5 II du Code de l’urbanisme permet au concédant d’une ZAC de participer au coût de l’opération sous la forme d’un apport financier ou d’un apport en terrains, sous réserve d’une approbation et d’un contrôle.

Le nouvel article L. 311-5 alinéa 2 organise, afin de favoriser une certaine coordination des chantiers de construction et d’aménagement, la possibilité de conclure une convention de participation entre le concessionnaire d’une ZAC et les propriétaires de terrains situés à l’intérieur de la zone. La convention de l’article L. 311-5 alinéa 2 se distingue de celle régie par l’article L. 311-4 du même code.

• La finalité de l’opération reste la cession des terrains équipés et aménagés dans le périmètre de la ZAC. Les terrains spécialement acquis, à l’amiable ou au moyen des procédures exorbitantes du droit commun, aménagés et équipés, quel que soit le mode de réalisation retenu, sont destinés à être cédés. Plusieurs possibilités sont ouvertes à l’aménageur au moment de "commercialiser" les terrains équipés : la vente, la location ou la concession d’usage.

Les divisions foncières susceptibles d’être réalisées à l’intérieur d’une ZAC, préalablement à la cession des terrains équipés, sont exclues du champ d’application de l’autorisation de lotir lorsqu’elles sont effectuées par la personne publique ou privée chargée de réaliser l’aménagement de la zone. Les divisions foncières ultérieures effectuées par les autres propriétaires de terrains situés dans le périmètre de la ZAC seront soumises aux dispositions de l’article R. 315-1 du code de l’urbanisme régissant les lotissements.

Les cessions de terrains intervenant dans le cadre d’une ZAC sont susceptibles d’être exclues, indépendamment de toute division foncière, du champ d’application du droit de préemption urbain, pour une durée de cinq ans, à l’initiative de la commune.

La cession proprement dite de terrains, dans le cadre d’une ZAC, obéit à certaines règles et contraintes conçues pour concilier les intérêts de la personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC, ceux de l’aménageur et ceux des acquéreurs. L’encadrement repose sur un critère temporel de la cession, le choix des acquéreurs des terrains équipés et l’élaboration d’un cahier des charges.

V - Achèvement

1. Modification et mutation :

L’évolution des données de base de l’opération d’aménagement peut conduire la personne publique qui en a pris l’initiative à apporter des modifications à l’acte de création, au mode de réalisation ou aux modalités de financement des équipements publics.

La procédure de modification prévue à l’article R. 311-12 du code de l’urbanisme permet d’adapter la ZAC suivant une procédure qui obéit au parallélisme des formes et des procédures. Autrement dit, dans les formes prescrites pour la création de la zone. La décision de modification doit faire l’objet des mêmes mesures de publicité et d’information que l’acte portant création de la ZAC. Elle est susceptible de recours devant le juge administratif.

2. Suppression :

La suppression est la procédure de droit commun, depuis la loi SRU, par laquelle est prononcé le terme d’une ZAC. La suppression est une procédure unique qui met fin à l’existence de la zone. Elle est prononcée, sur proposition ou après avis de la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone, par l’autorité compétente pour prendre la décision de création.

La proposition de suppression d’une ZAC doit présenter les motifs d’intérêt général sur lesquels elle est fondée. Un rapport de présentation est obligatoirement joint à la proposition.

La décision de suppression d’une ZAC a pour conséquences d’abroger la décision de création, de rendre caducs les cahiers des charges de cession des terrains et de rétablir la taxe locale d’équipement. Cette décision est soumise aux mêmes mesures de publicité et d’information que les actes portant création et réalisation de la ZAC.

Textes de références

Code de l’urbanisme : articles L. 300-1, L. 300-2, L. 311-1 à L. 311-8, R. 311-1 à R. 311-12.

Lois :
Loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et habitat,
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
Loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant diverses dispositions en matière d’urbanisme et de construction,
Loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre des principes d’aménagement.

Décret n° 2001-261 du 27 mars 2001 relatif aux ZAC.

Circulaire UHC/DU/16 du 27 juillet 2001 relative à la réforme des contributions d’urbanisme issue de la loi SRU.

Jurisprudences

La définition jurisprudentielle de la notion de ZAC :
CE, Section, 28 juillet 1993, Commune de Chamonix-Mont-Blanc, rec., p. 251 ; RDP 1993, p. 1452, conclusions S. Lasvignes ; BJDU n° 1/1994, p. 27 ; AJDA 1993, p. 688, Chronique Ch. Maugüe et L. Touvet ; Droit Administratif, 1993, n° 251.

Une ZAC portant sur des terrains non bâtis peut avoir pour objet la réalisation d’équipements de loisirs et d’aménagement d’espaces verts : CE, 7 juillet 2000, SCI Cité haute-en-Provence, BJDU n° 4/2000, p. 234, conclusions L. Touvet ; Construction-Urbanisme 2000, n° 309, observations D. Larralde

L’affirmation de la liberté de choix de l’implantation de la ZAC reconnue à l’autorité compétente parmi les divers emplacements disponibles : CE, Section, 23 mars 1979, Sieur Valentini, rec., p. 153 ; AJDA 1979, p. 54, note Souloumiac ; Droit et Ville 1979, n° 8, p. 242, note F. Bouyssou.

La localisation des ZAC doit être compatible avec les dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral : CE, 27 février 1995, Association de défense des quartiers de Fréjus, Fréjus-Plage, Villepey et Saint-Aygulf, AJDA 1995, p. 468 ; RFDA 1995, p. 431 ; BJDU n° 2/1995, p. 175 ; CE, 10 mai 1996, Société du Port de Toga SA, Droit Administratif, 1996, n° 467 ; BJDU n° 5/1996, p. 309, conclusions Fratacci ; CE, Section, 12 février 1993, Commune de Gassin, rec., p. 26 ; AJDA 1993, p. 353 ; CE, 4 juillet 1997, Commune de Cabourg, rec., T., p. 1115 ; CAA Nantes, 13 novembre 2001, Commune de Grand-Camp-Maisy, BJDU n° 2/2002, p. 85.

L’obligation de compatibilité des ZAC avec les schémas directeurs est une constante : CE, 5 octobre 1990, Association de défense des propriétaires et autres du secteur 9 des ZAD de Levallois, Droit Administratif, 1990, n° 564 ; CE, 5 octobre 1990, Commune de Levallois-Perret, rec., p. 267 ; AJDA 1991, p. 69, observations J.-B. Auby ; CE, 3 décembre 1993, Ville de Paris, rec., p. 340, RFDA 1994, p. 583, conclusions Jean-Claude Bonichot ; CE, 10 décembre 1993, Association pour l’aménagement de la ZAC de Dupleix, rec., p. 360.

L’obligation de respecter la concertation publique préalable à la création de la ZAC est une condition de légalité de l’acte portant création : CE, 28 juillet 1993, MELTE c/ M. Perrin et autres, req. n° 130566 ; CE, Section, 6 mai 1996, Association "Aquitaine Alternatives", CJEG, 1997, p. 9, conclusions D. Piveteau ; Droit Administratif 1996, n° 461, note B. Lamorlette ; CE, 24 février 1996, Roncari et Société immobilière du domaine de Billy, Etudes Foncières n° 61, p. 21 ; CE, Section, 15 février 1992, Commune de Cruseilles, rec., p. 210 ; CE, 24 mai 1995, Ville de Meudon, rec., p. 208 ; CE, 2 février 1998, Association Les Amis de l’église Saint-Coeur de Marie de Concarneau, req. n° 160354.

Le juge administratif exerce un contrôle vigilant sur la composition du dossier de création des ZAC : CE, 6 décembre 1985, SA de promotion Jean Ache, rec., T., p. 807 ; CE, 23 mars 1994, Société Groupe de recherches et de construction, rec., T., p. 1244 ; CAA Nantes, 10 mai 2000, Association "Urbanisme ou Environnement", RJE n° 1/2002, observations M. Prieur ; CE, 7 février 2003, Secrétaire d’Etat au logement c/ SNC Empain Graham, BJDU n° 3/2003, p. 217.

Nature juridique et conséquences de la décision de création d’une ZAC : CE, 2 décembre 1977, Comité de défense de l’environnement de Mâcon-Nord, rec., p. 474 ; CE, 22 juillet 1984, SCI Palaiseau-Villebon, rec., T., p. 773 ; Cour de cassation, 3e civile, 7 mai 1996, Société Semcodan c/ Kaeser, Dalloz, 1996, I.R., p. 148 ; Droit administratif 1997, n° 37.

Choix et contentieux des modes de réalisation d’une ZAC : CE, Section, 30 mai 1975, Société d’équipement de la région montpelliéraine, rec., p. 326, AJDA 1975 ; CE, Assemblée, 5 mars 2003, Union nationale des services publics industriels, AJDA, 14 avril 2003, p. 724.

Le régime juridique de la composition et de la répartition des différents équipements publics constitutifs d’une ZAC : CE, 11 mars 1992, MEL c/ Consorts Devaye, rec., T., p. 727 ; CE, 28 juillet 1989, Communauté urbaine de Brest, rec., p. 172.

Les différentes conditions de fond, de forme et de procédure présidant à la cession des terrains équipés d’une ZAC :
CE, 3 novembre 1997, Société Top Loisirs Guy Merlin, BJDU n° 6/1997, p. 416, conclusions Jean-Claude Bonichot ; Cour de cassation, 3e civile, 30 juin 1993, Blanchard, Droit Administratif, 1993, n° 482 ; CE, 19 mars 1997, Commune de Soisy-sous-Montmorency, req. n° 148483 ; CE, 18 octobre 2000, Epoux Nougarou, Construction-Urbanisme, janvier 2001, n° 17, note D. Larralde.

La jurisprudence reconnaît à la personne publique qui a pris l’initiative de la création d’une ZAC la faculté de l’adapter, sous réserve du respect de la procédure prescrite par les textes :
CE, 7 novembre 1990, Commune de Dammarie-les-Lys, rec., T., p. 1035 ; CAA Paris, 1er octobre 2003, Commune d’Andrésy, AJDA, 19 janvier 2004, note J.-P. Demouveaux.

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