Absence de tout contrôle public du morcellement dans les zones urbaines à urbaniser
La loi ALUR du 24 mars 2014 (article 158) ne permet plus à l’autorité compétente de procéder à un quelconque contrôle public des divisions dans les zones urbaines ou à urbaniser des PLU ou des POS. En effet, l’ancien article L.123-1-11 qui permettait, en cas de coefficient d’occupation des sols, de contrôler la densité résiduelle lors d’une division foncière a été abrogé pour ses anciennes dispositions.
Objet :
Une division foncière consiste à séparer une parcelle ou d’une plus grande unité foncière ; cette dernière étant définie comme l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës ou d’un seul tenant appartenant à un seul propriétaire ou à une seule indivision. Lorsque cette division est effectuée en vue de l’implantation de bâtiment, elle relève le cas échéant soit d’une procédure de lotissement, soit selon leur objet particulier d’aucune procédure préalable en application de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme.
Ainsi en cas de division, les droits à construire sont ceux qui sont attachée au lot divisé sans aucune limitation résultant des droits à construire déjà utilisé.
Il n’existe aucune habilitation législative ou règlementaire permettant aux auteurs du PLU de contrôler ou de limiter les droits à construire en cas de division et même de fixer des règles d’urbanisme particulière dans ce cas. Les auteurs d’un document d’urbanisme ne peuvent fixer des règles interdisant ou limitant la faculté reconnue aux propriétaires de procéder à la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments (Arrêt HOFFMAN). - En effet, cette faculté participe de leur droit du propriétaire à disposer de leurs biens.
L’obligation de surface minimale en cas de parcelle détachée a également été annulée par le Conseil d’Etat (Arrêt MEYREUIL et arrêt « RIVA »). Cette jurisprudence est applicable pour les autres règles d’urbanisme. Il n’est pas possible d’imposer que la limite divisoire respecte les marges de recul imposées par le règlement du PLU.
Les nouvelles dispositions de l’article L.151-20 qui s’appliquent dans « les secteurs bâtis des zones urbaines d’une opération d’aménagement d’ensemble d’un domaine boisé, antérieure au XXème siècle et ayant conservé leur caractère remarquable, le règlement peut comporter des dispositions règlementant la surface de plancher des constructions en fonction de la taille des terrain, si la préservation de la qualité des boisements et espaces verts le justifie » n’ont prévu aucune contrôle en cas division foncière.
En revanche, en application de l’article L.115-3 du même code, le conseil municipal peut instaurer dans les zones naturelles principalement et dans les zones agricoles protégées, une contrôle sous forme de déclaration préalable de division même si elles ne sont pas effectuées en vue de la construction.
voir la fiche "Division foncière" dans la rubrique "Aménagement opérationnel"
Textes de référence :
- Article 158 de la Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 ayant abrogé les dispositions de l’alinéa 1 relatif à la possibilité de limiter la constructibilité d’une parcelle divisée ;
- Article L.151-20 du code de l’urbanisme relatif aux opérations d’aménagement d’ensemble d’un domaine boisé antérieur au XXème siècle.
Dernières jurisprudences applicables :
- Arrêt « MEYREUIL » (CE, 2 août 2011, n° 334287, M. A c/ cne de Meyreuil)
- Arrêt « RIVA » (CE, 13 juin 2012, Mme Riva, n° 351356) ;
- Arrêt « HOFFMAN (CE, 27 juillet 2012, commune de CAILLAN, n° 342908) ;
Date de mise à jour de la carte d’identité :
Cerema – 27/11/2017