METHODE - Maîtriser l’impact économique du foncier

publié le 23 mai 2019 (modifié le 3 octobre 2019)

Le foncier représente un des principaux postes de dépense dans une opération de production de logements. La hausse de ses prix pèse fortement sur les bilans d’aménagement et de promotion et freine la production de logements, notamment dans les zones tendues.

Cette tendance touche en premier lieu les bailleurs sociaux dont les marges de manœuvre pour équilibrer le bilan d’une opération de logements sont contraintes compte tenu du plafonnement des loyers. La maîtrise des coûts du foncier apparaît dès lors comme un facteur déterminant de la pérennité du modèle économique du logement social.
Mais ce sont bien l’ensemble des acteurs de l’aménagement et de la construction qui doivent gérer la contrainte économique posée par l’augmentation du prix du foncier.
Cet impératif concerne également les collectivités territoriales qui doivent répondre aux obligations issues notamment des lois SRU et ALUR, ainsi que les aménageurs et promoteurs privés qui ont bien souvent à intégrer des impératifs de mixité sociale dans leurs opérations d’aménagement et de construction.
Dans ce contexte, il revient à tous, et en premier lieu aux collectivités territoriales, de mettre en œuvre des outils et des stratégies permettant de limiter le poids du foncier dans le bilan financier des opérations d’aménagement et de construction, et de faciliter leur réalisation.

Si certains outils existent depuis longtemps, les stratégies et outils d’intervention se sont diversifiés ces dernières années. Pour mener ces politiques de minoration foncière, les collectivités territoriales disposent ainsi d’instruments variés, nécessitant une intervention publique plus ou moins forte, et ayant des effets directs ou indirects plus ou moins importants sur le prix du foncier rendu disponible.

Les outils et techniques de minoration foncière sont nombreux. Ils peuvent être distingués selon leur capacité à intervenir, alternativement ou concomitamment, sur plusieurs ressorts d’économie de la production de foncier et de la promotion immobilière.

Les fiches qui suivent ont pour objet de présenter les principaux mécanismes et outils à la disposition des collectivités territoriales.

-* Agir directement sur la valeur du foncier :
- Décoter la valeur du foncier : la décote sur le foncier public de l’État, les cessions à prix minoré des collectivités locales
- Réguler les marchés fonciers et immobiliers : les chartes partenariales collectivités-bailleurs-promoteurs
- Réglementer l’urbanisme pour contrôler le prix du foncier : stratégies foncières et documents d’urbanisme réglementaire
- Anticiper les acquisitions foncières : la préemption et constitution de valeurs de référence, le portage foncier ; ce type d’intervention renvoie aux fiches déjà publiées par le CERTU en 2012 et 2013.

-*Différer l’acquisition du foncier :
- Reporter l’achat du foncier : le portage foncier longue durée
- Acquérir progressivement le foncier : le viager
- Echelonner la vente du bien : la location-accession

-* Dissocier le foncier de l’immobilier :
- Donner un droit d’usage provisoire sans vendre le foncier : les baux longue durée et le BRILO
- Mettre à disposition le foncier pour constituer un parc d’accession sociale à la propriété : les organismes fonciers solidaires (OFS)

-* Démembrer le droit de propriété :
- Séparer provisoirement l’usage et la propriété : l’Usufruit locatif social (ULS)

-* S’inspirer des pratiques étrangères pour développer de nouveaux dispositifs