Les baux de longue durée

 

Les baux permettent au propriétaire d’un terrain et/ou d’un immeuble de conserver la propriété du sol tout en reconnaissant au preneur du bail, un droit réel immobilier lui permettant de réhabiliter ou de construire un immeuble et d’en devenir propriétaire, le temps du bail. Il y a découplage entre la propriété initiale (foncière ou bâtie) de la propriété des constructions réhabilitées ou réalisées.

Objet :

Ces baux, dits de longue durée, sont conclus pour des durées de 18 (ou 12) à 99 ans, et dans la pratique atteignent en moyenne 60 ans.
 A l’issue du bail, le preneur quitte les lieux sans contrepartie, ni indemnité. Le bailleur retrouve la pleine propriété de son bien.
Les baux de longue durée confèrent au bénéficiaire des droits réels immobiliers, alors que les baux de courte durée ne donnent que des droits personnels sur les locaux.

Il est à noter que les baux peuvent être utilisés dans le cadre de portage foncier de longue durée. Dans ce cas, à la fin du bail, le preneur achète le foncier au bailleur.

Ils peuvent également être utilisés pour permettre à des preneurs d’acquérir la propriété d’un immeuble pendant une période importante (souvent plus de 20 ans), de l’exploiter contre entretiens et travaux et de permettre ainsi aux bailleurs de profiter à terme, des constructions réalisées ou améliorées par les preneurs.

Il existe plusieurs types de baux de longue durée dont les caractéristiques diffèrent. Le champ d’application de ces baux est donc sensiblement différent :

  • Le bail emphytéotique (BE) de droit privé, de droit commun est le plus ancien : s’il fut créé pour la mise en valeur et l’entretien d’espaces ruraux, il est aujourd’hui utilisé pour tout type d’usage, sur des terrains vierges ou déjà bâtis, pour tout type de preneur et de bailleur, y compris des collectivités publiques (mais dans ce dernier cas, uniquement sur leurs domaines privés). Il concerne les biens relevant du domaine privé des collectivités.
  • Le bail emphytéotique administratif (BEA) : Un tel bail concerne les biens du domaine public des collectivités. Il permet :
    - l’accomplissement d’une mission de service public,
    - la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence,
    - l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public,
    - la réalisation d’enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation,
    - la valorisation du domaine public lui-même.
  • Le bail à construction (BC) est presque identique au bail emphytéotique mais s’en différencie par le fait que le bénéficiaire s’engage obligatoirement à édifier, puis à maintenir les constructions en bon état toute la durée du bail, sur un terrain appartenant au propriétaire moyennant un loyer.
  • Le bail à réhabilitation (BR), instauré en 1990, permet aux propriétaires publics ou privés de confier à un organisme HLM, à un organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées ou à une collectivité territoriale, de s’engager à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur leur immeuble et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations.

Deux autres dispositifs du même type font l’objet de fiche spécifique mais peuvent tout de même être identifiés ici :

  • Le bail réel immobilier (BRI) est un contrat par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé, consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements
  • Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat par lequel un organisme de foncier solidaire cède, pour une longue durée renouvelable, à un preneur des droits réels en vue de l’accession sociale à la propriété ou de la location de logements. Une fiche présente ce nouveau dispositif des organismes de foncier solidaire et du bail réel solidaire (cf. infra)

Textes de référence :
• Pour le bail à construction :
- Loi n°64-1247 du 16 décembre 1964 instituant la bail à réhabilitation et relative aux opérations d’urbanisation
- Art. L251.1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

• Pour le bail à réhabilitation :
- Loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement
- Art. L252.1 et suivant du code de la construction et de l’habitation

• Pour le bail emphytéotique de droit commun :
- Décret n°83-212 du 16 mars 1983,
- Article L451-1 du code rural et de la pêche,

• Pour les baux emphytéotiques administratifs :
- Loi n° 2009-179 du 17 février 2009
- Article L.1311-2 et s. du Code général des collectivités territoriales
- Article L.2341-1 du Code générale de la propriété des personnes publique
- Article L.6148-2 du Code de la santé publique

Date de mise à jour de la carte d’identité :

  • Juin 2017 - Cerema
 
 
 
 
Bail emphytéotique, bail à construction et bail à réhabilitation

Fiche écrite par Laetitia Tranchan - octobre 2007.
Les baux emphytéotique (I), à construction (II) et à réhabilitation (III) sont trois baux superficiaires destinés à mettre en valeur la propriété foncière.