Encadrer les prix

 

En principe, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Pour lutter contre la hausse excessive des loyers, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) avait créé, dans les zones qui connaissent une forte tension du marché locatif un dispositif complémentaire au dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, le dispositif d’encadrement du niveau des loyers. La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) a de nouveau prévu qu’un dispositif d’expérimentation de l’encadrement des loyers spécifique puisse être mis en place dans certaines zones.

Objet :
L’encadrement du niveau des loyers concerne les locations de logement vide ou les locations de logement meublé occupé à titre de résidence principale), soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs, dans le parc privé.

A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi Elan , certaines collectivités pourront demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place dans les zones visées précédemment. Il s’applique dans les zones où il existe de fortes tensions entre l’offre et la demande et où les niveaux de loyer sont élevés, lors de la mise en location d’un logement ou lors du renouvellement du bail.
Il concerne les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat :
- de la commune de Paris,
- des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris,
- de la métropole de Lyon,
- de la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret doit déterminer le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif.
Plusieurs conditions doivent cependant être réunies :

  • Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social,
  • Un niveau de loyer médian élevé,
  • Un taux de logements en cours de construction ou commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible,
  • Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté :

  • un loyer de référence,
  • un loyer de référence majoré,
  • un loyer de référence minoré.

Ces trois références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Dans le cas inverse (loyer inférieur au loyer de référence minoré), une action en réévaluation de loyer peut également être menée.
Ces deux actions devront s’appuyer sur le constat référencé de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (…) comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un minimum de trois références sera exigé, ou de six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Le préfet pourra agir si un contrat de bail ne respecte pas l’obligation de fixer un loyer en dessous du loyer de référence majoré. Il pourra alors mettre en demeure le bailleur de diminuer le loyer et de « restituer les loyers trop-perçus », avec, en cas de non-exécution, une amende de 5 000 euros maximum pour une personne physique et 15 000 euros maximum pour une personne morale.

Textes de référence :

  • Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
  • Art. 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN)

Dernière évolution des textes :

  • Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers,
  • Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.

Date de mise à jour de la carte d’identité :

  • Mai 2019 - Cerema