Division foncière

 

Une division foncière en propriété ou en jouissance est l’action de morceler une unité foncière d’origine constituée de l’ensemble des parcelles d’un seul tenant appartenant à une même propriétaire ou une même indivision en un ou plusieurs lots ou nouvelles parcelles.
Les divisions foncières effectuées en vue de l’implantation de bâtiments entrent dans le champ d’application du lotissement soumis à l’appréciation préalable de l’administration. Certaines divisions en vue de construire en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle par une autre procédure ne sont pas constitutive de lotissement.

Objet :
Toutes les divisions foncières ne sont pas nécessairement soumises à un contrôle préalable de l’administration au titre du code de l’urbanisme. Il en va ainsi des divisions en volume, des divisons relevant de l’aménagement foncier agricole, forestier et environnemental des propriétés non bâties prévues aux articles L.123-1 à L.123-17 du code rural et de la pêche maritime, les lotissements-jardins du L.115-6 du code de l’urbanisme.
L’article R.442-1 du code de l’urbanisme exclut de la procédure de lotissement certaines divisions même si elles sont en vue de construire. Il s’agit des divisions primaires ayant fait l’objet d’un permis d’aménager ou de construire une construction autre qu’une maison individuelle, des divisions faites par les AFU autorisées (voir fiche), les divisions faites par l’aménageur de ZAC, les divisions internes à un permis de construire valant division parcellaire, les détachements de terrains déjà bâtis et enfin toutes les divisions forcées (DUP, cession amiable, etc.).
Les lotissements qui sont constitués par la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis sont selon le cas soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable de division.
Sont soumis à permis d’aménager :

  • Les lotissements qui « prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement » ;
  • Les lotissements qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, d’un site classé ou en instance de classement.

Sont soumis à déclaration préalable de division :

  • Les lotissements uni-lot (de moins de deux) et ceux qui ne prévoient la création ou l’aménagement d’équipements ou d’espaces communs.

Aucune disposition du code de l’urbanisme ne permet de limiter ou de contrôler les divisions foncières. Le droit de diviser est libre et constitue le corollaire du droit de propriété. Cependant, dans certains secteurs protégés de la commune, le conseil municipal peut instaurer un contrôle des divisions non destinées à la construction en application de l’article L.115-3 du code de l’urbanisme. Cette délibération concerne principalement les zones naturelles des PLU et subsidiairement les zones agricoles.

Textes de référence :

  • Articles L442-1 et L.442-1-1 du Code de l’Urbanisme relatif à la définition du lotissement
  • Articles R 421-19 et R.421-23 23 relatifs au champ d’application du permis d’aménager et la déclaration préalable de lotissement,
  • Article R.442-1 relatif aux divisions qui ne constituent pas des lotissements ;
  • Article R.442-2 du code de l’urbanisme relatif à la régularisation des divisions faites sans procédure préalable.

Dernières évolutions des textes :

  • Décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d’urbanisme,
  • Décret n° 2017-456 du 29 mars 2017 du code de l’urbanisme modifiant le champ d’application du permis d’aménager.

Date de mise à jour de la carte d’identité :

  • Octobre 2017
 
 
 
 
Division foncière
publié le 11 avril 2017 (modifié le 23 octobre 2017)
Fiche en cours de rédaction